Analyse de l’évolution du marché immobilier entre 1965 et 2025

1. Une comparaison frappante entre hier et aujourd’hui

Entre 1965 et 2025, les taux d’intérêt ont été en moyenne deux fois plus élevés qu’aujourd’hui, mais les prix de l’immobilier étaient quatre fois moins chers.
En 1965, un seul salaire suffisait souvent à faire vivre un ménage, tandis qu’en 2025, deux revenus sont désormais indispensables pour maintenir le même niveau de vie.

La durée moyenne des emprunts était également bien plus courte : 10 à 15 ans dans les années 60 contre 25 à 30 ans aujourd’hui.
À cette époque, un couple pouvait même acquérir deux logements au cours de sa vie professionnelle. En 2025, il devient difficile d’en acheter un seul sur une durée équivalente à la moitié d’une carrière.

2. Une croissance historique insoutenable aujourd’hui

De 1965 jusqu’au début des années 2020, les prix des logements ont connu une croissance régulière d’environ 3,5 % par an.
Cependant, cette dynamique n’est plus soutenable : les salaires n’évoluent plus au même rythme que l’inflation, contrairement aux années 60, où les revenus suivaient naturellement la hausse du coût de la vie.

     Les leviers d’action possibles

1. Augmenter les salaires

Historiquement, les salaires étaient ajustés sur l’inflation, permettant d’équilibrer le pouvoir d’achat.
Aujourd’hui, dans un système mondialisé, les entreprises sont mises en concurrence, ce qui freine toute augmentation salariale.
Solution irréaliste dans le contexte économique actuel.

2. Baisser les taux d’intérêt
Les taux proposés par les banques dépendent directement des taux directeurs fixés par les banques centrales.
Ces dernières les ont relevés pour lutter contre l’inflation, entraînant mécaniquement une hausse des taux de crédit.
Les banques ne décident pas, ce sont les politiques européennes qui imposent ces conditions.

3. Baisser les prix de l’immobilier
Une baisse des prix pourrait rétablir le pouvoir d’achat immobilier, mais aucun acteur du marché n’y a intérêt :
Les propriétaires comptent sur la valeur de leur bien pour financer leur retraite.
Les promoteurs, notaires et l’État vivent en partie des revenus fonciers et des taxes immobilières.
Résistance généralisée à toute baisse significative des prix.

4. Allonger la durée des crédits
C’est aujourd’hui la seule variable d’ajustement réellement utilisée.
En allongeant les durées à 30 voire 40 ans, on diminue artificiellement les mensualités sans régler le problème de fond.
Cette solution soulage à court terme, mais alourdit la dette des ménages sur plusieurs décennies.

5. Aides aux primo-accédants
L’État peut encourager l’accès à la propriété par des aides publiques financées par l’impôt.
Mais la pression fiscale est déjà très forte, et ces dispositifs servent souvent à soutenir indirectement le marché plutôt que les acheteurs.
On pousse les jeunes à acheter des logements neufs, plus chers de 20 à 30 % en raison des normes environnementales (RSE).
Une politique qui entretient la hausse des prix tout en masquant les déséquilibres.

     Conclusion
Personne, aujourd’hui, n’a véritablement intérêt à faire baisser les prix de l’immobilier.
Pourtant, il devient évident que les jeunes générations ne pourront plus acheter si les salaires ne suivent pas l’inflation.
L’État cherche des solutions pour redistribuer l’argent sans remettre en cause les fondements du système, mais cela ne fait que repousser le problème.

Le danger est systémique : une crise financière majeure pourrait tout faire s’effondrer, car le déséquilibre ne concerne pas que l’immobilier.
Les dettes publiques, la santé, l’éducation, la sécurité ou encore la défense sont tous interconnectés.
Si un domino tombe, c’est l’ensemble de la chaîne qui vacille.
Il ne faut plus traiter les problèmes isolément.
L’immobilier n’est que le reflet d’un système économique globalement épuisé, où chaque levier d’action influence les autres.